錢進海外房地產

談到日本房地產，人們常將其與日本投資經濟「失去的 20 年」相提並論，人口老齡化、少子化一直以來都是人們看空日本房地產的理由。

 不過日本房地產連續 5 年回升以及主要城市圈持續近八年的日本房屋房價漲幅，讓近期外國日本投資者正大舉湧入日本房地產市場。

日本房地產數據顯示，專注於日本投資亞太地區的封閉式房地產基金在 2014 年 1 月至 2017 年 9 月間，已在日本投資 150 億美元，日本投資也成為亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳洲。

圖片來源自：全景網

悉尼是澳洲房價最不可負擔的城市，在過去12個月中，悉尼房價最貴地區房價值下降了5.7%，50%的地區下降了0.9%。房價最能負擔地區住房價值上升了0.6%。

（大紀元記者葉欣雯澳洲悉尼編譯報導） 

《澳洲房產網》報導，執政的自由黨聯邦議員約翰·亞歷山大（John Alexander）是這條雪梨和墨爾本之間的高速鐵路的倡導者，他稱這條高鐵將“解放”沿途的大批城鎮，致使其房價大漲三倍，同時還能減輕雪梨和墨爾本這兩個大都市的住房壓力。利用沿線土地的升值效益，來資助高鐵本身項目的建設。

亞歷山大先生舉例說，現在Goulburn市區本來只值20萬澳元的房子，在高鐵建成之後可能會一舉漲至60萬澳元。而從那裡坐車到雪梨中央商務區只需30分鐘的火車車程。

英國《星期日泰晤士報》日前公佈的2016年國內1000超級富豪榜顯示，倫敦是全球億萬富翁最多的城市，共有77位億萬富翁，其次為紐約(61)、三藩市(57)和香港(49)。就國家而言，英國的億萬富翁人數有120個，名列第三，排在美國(378)和中國(193)之後。

隨著倫敦房價的持續上漲，租房的價格走勢也是一路向上。但是在這些租房的人裡多了一類與眾不同的群體：倫敦的超級富豪，看來英國房地產的趨勢走向有了大幅的改變。

華爾街日報報導，菲傭、菲勞一度是外籍勞工的代名詞，自一九七○年代以來，菲律賓的藍領和白領人才不斷出走，二○一一年在海外討生活的菲國人達到一○四○萬人。不過，艾奎諾總統上台後拚經濟和反貪腐頗有成效，菲律賓的人才出走潮開始反轉，而投資菲律賓房地產不再只是一個空殼。

富蘭克林坦伯頓新興市場小型基金經理人馬克．墨比爾斯指出，菲律賓為東南亞地區領導者之一，且是東協創始成員。菲律賓年輕且講英語的勞動力、及與美國密切關係，在外包服務產業擁有競爭優勢，相對的菲律賓不動產也會增值。

目前，倫敦人口飛漲正在改變著英國房地產市場的面貌。但是，倫敦的眾多重建項目、交通升級工程、文化以及產業僱傭轉型都再一次地振興著不同的區域，創造出新的英國房地產熱點區域和購買機會。

隨著房價的不斷攀升，那些通勤時間較長，在過去從不被買家予以考慮的區域也逐漸成為選擇。

Zoopla的資料指出，雖然租房每個月支出較少，然而英國房地產購房者平均在五年內將會回本，並因投資的英國房地產價值超過儲蓄價值，而過著相對富裕的生活。七年後，比起租客，英國房地產購房者將會多出13,850英鎊。

阿伯丁（Aberdeen）、鄧迪（Dundee）和格拉斯哥（Glasgow）在購買房屋（而非租屋）方面，被評為英國房地產最具成本效益的城鎮。雖然英國房地產買家必須承受最初的前期成本，但因他們是對自己的資產進行投資，而該資產在按揭期結束後將歸其名下，因此他們最終獲得的利益將會高於租客。

台灣房市買氣冷颼颼，反觀游資轉向海外不動產，光是2015年就高達686億元，創下史上最高紀錄，其中尤其以金融保險業在最近1年半內收購英國房地產倫敦、比利時布魯塞爾至少7棟商辦大樓。
 

世邦魏理仕「亞太區跨境不動產投資趨勢」報告顯示，2015年台灣投資全球不動產總額，最主要的資金來源，涵蓋三大投資者，其中大型機構或基金（包括保險業）占比達7成，另外還包括公司企業、私人。

　　據《每日郵報》報導，Stantander的一項研究發現，比起租房，買房可以每年多省2.3千鎊。

　　這一數據是基於平均每月房租995鎊/家和初次買房者平均每月805鎊房貸還款計算得出的。這意味著買房人平均一個月可以節省190鎊。但這一數據並不包括買房帶來的包括維修和翻修等等在內的其他成本。

全國範圍內的租房費用都要高過平均房貸還款金額。在東南地區的初次買房者比起租房省下的金額最多，兩者之間的差額超過192鎊。而對於倫敦地區的買房者來說，兩者差額為179鎊，平均房租要比平均房貸還款金額高56%。

作為一個留學生如何在英國買房投資？不少留學生都抱怨住宿費用各種貴。那你有沒有想過在英國買房投資呢？下面我們來一起看一下在英國做房東需要注意哪些點。

        第一，購買英國房產的資格

留學生是可以在英國購買房產的，英國的房地產市場對全球開放，同時也對購買者本人沒有特殊要求，所以即便你是剛來英國的留學生也是可以購買房產的。

大笨鐘敲響午夜鐘聲，倫敦泰晤士河畔火樹銀花。迎接2016年跨年的這一晚，百萬人湧進倫敦，讓當地酒吧夜店幾乎爆滿。但可別以為百萬人離開後，倫敦將成空城，大倫敦人口目前每年正以10萬人速度增加，預估2030年人口將破千萬！

從目前的860萬人口成長到千萬大城，倫敦市政府每天忙著規劃新的城市運輸系統，但在土地供給有限下，民間的住宅供給量卻永遠趕不上人口增長速度。

近年很多人投資海外不動產，看上的正是「人口紅利」這四個字。因為有人，便會有住的需求，不論是租或買，人口增長所帶動的房屋剛性需求，永遠是推升房價的主要動能。

但許多人忽略掉英國房地產的剛性需求潛力，甚至擔心大倫敦房價漲了十多年，還會繼續維持多頭行情嗎？

倫敦年增10萬人口　住宅供給小於2.5萬

研究顯示，在過去的一年裡，由於英國房地產價格持續上漲，每天都有超過200人躋身於房產百萬富翁的行列，這些人大多集中在倫敦和英格蘭東南。

房地產網站Zoopla的統計顯示，目前，擁有價值達到或者超過100萬鎊房產的人數為622,939人，比一年前增加了14%，相當於增加了75,796人，平均每天208人。英國目前所有擁有房子的人中有2.2%房產價格達到和超過100萬鎊，大部份都在倫敦和英格蘭東南。

英國房子最貴的街道位於倫敦的切爾西和肯辛頓，那裡的房子價格在去年上漲了超過12.6萬鎊，達到219.7萬鎊。其次是威斯敏斯特，房產價格達到119.3萬鎊。倫敦百萬富翁房產新貴數量增幅最大的地區許多都不是倫敦的富人區，比如Barking & Dagenham、Newham、Redbridge和Waltham Forest。

房屋帶押貸款經紀公司SPF Private Clients的主管表示：「房子價格上漲意味著我們中有更多的人成為房產百萬富翁。讓人驚訝的是百萬鎊房產真正增長的都是在倫敦相對貧困的地區，這些地區越來越中產階級化。」

倫敦以外的地區中，房產百萬富翁增加最多的是英格蘭東部和約克郡及亨伯河地區，分別增長了28%和24%。

國內房市疲軟早已非新鮮事，雙北房價飆升快速但租金上漲變動卻相對不大，透過租金收益愈來愈低，根據《蘋果日報》報導近年投報率下降至2~3%，許多以投資房子當包租公、包租婆以穩定收租賺取投報率，又坐等房價增值的投資客逐漸吃不消。再加上遇上北市囤房稅、還有房地合一稅讓國內房地市場持有成本增加，愈來愈多投資人索性脫手房子，更加劇國內房市走軟。

        愈來愈多投資客轉眼朝向海外房地產，新興國家市場需求增大，猶如十年前房市低檔如今翻倍再翻倍的新板特區，更甚者堪比二十年前台北市信義計畫區，新興國家如與台灣地理位置相對近的東南亞國家：馬來西亞、泰國、柬埔寨等，海外房地產投資者看重的不只是逐年累積的租金報酬，還有海外房地產長期翻漲的轉手報酬，根據房仲業者統計，2014年台灣法人及個人購買海外不動產、海外房地產的金額約740億元，其中海外房地產住宅比重更超過半數，粗布估算去年至少賣出將近4000戶海外房地產住宅，逼近台北市中山區一整年的房屋買賣移轉件數。

在國內住宅持有成本增加的情況下，以往看似略顯昂貴而使投資人卻步的海外房地產持有價格成本與國內比差異縮小，而海外房地產市場動輒5%、6%投報率的建案，成長速度遠超過國內住宅及商用不動產表現。當然不乏海外房地產投資人購買海外房地產為要實際自住當地，國際化影響層面愈來愈大的今日，旅居東南亞的商務人士不在少數，也因此越來越多投資人看準自用、租售、翻倍增值三合一的海外房地產建案，搶賺租金也賺增值。在此也提醒有心涉足海外房地產的投資人，除了考慮投資該國經濟發展及租金成長性外，市場資金動能的充沛性也是影響價格成長的重要關鍵。

2015年上半年，中英經貿關係繼續維持良好的發展勢頭，去年中英貿易早已突破800億美元，增幅達15.3%，勢頭旺盛。中英二國貿易愈來愈緊密旺盛，英國確定成為中國在歐盟內第二大貿易夥伴。中國駐英國大使館經商處公使啣參贊金旭表示，中英經貿互補性明顯，貿易投資進入多領域合作關係，英國經濟局勢也有明顯抬頭。

資料來源【星洲網】http://biz.sinchew.com.my/node/118551

（英國‧倫敦6日訊）盤點2015年上半年英國經濟總體情況，大致可以看出英國經濟繼續呈現復甦勢頭。與歐洲其他發達經濟體相比，英國經濟增長相對平穩；與此同時，作為中國的重要經濟夥伴，中英經貿和投資合作亮點不斷，並助力英國經濟繼續復甦。
宏觀經濟復甦總體向好

資料來源【大紀元】http://www.epochtimes.com/b5/15/6/14/n4457549.htm

英國知名生活時尚雜誌《Monocle》的「2015生活質量調查」（2015 Quality of Life Survey）近日揭曉了最新世界最宜居城市評選結果。澳洲的墨爾本排名第四，再度超過悉尼，成為在澳洲最宜居住的城市。
據澳洲新聞網報導，悉尼在該項全球最宜居住的城市評比中，名列第五。但其排名實際上是從去年的第11位上升到了今年的第五位。而墨爾本則是從原來的第三位，降至第四位。
在今年的全球評比中，日本的東京因其城市巨大但不失和平與寧靜而榮登為最宜居住的城市。但去年的冠軍、三連霸得主丹麥的哥本哈根則大幅降至第10位。
《Monocle》雜誌表示，今年的調查有22個新標準，其中包括城市中一套三臥室住房的價格、一杯咖啡的價格、葡萄酒的價格和一份像樣的午餐的價格，以及戶外活動的便捷性等。

資料來源【大紀元】http://www.epochtimes.com/b5/15/6/28/n4467571.htm

在過去幾年來，悉尼一直是澳洲房產投資的熱點，似乎人人都在談論它。
據澳洲房地產觀察網報導，這毫不奇怪，正如最新的RP Data房地產價格指數（RP Data Hedonic Home Value Index）顯示，悉尼房價年增長率高達14.5％。但隨著時間的推移，專注於悉尼房產市場似乎不再那麼令人興奮，反而顯得視野不夠開闊。
對此，房地產公司Direct Property Network負責人卡利爾（SAM KHALIL）作出了如下分析。
房產市場見頂

資料來源【聯合新聞網】http://udn.com/news/story/6811/1027102-%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E9%80%A39%E5%AD%A3%E6%93%B4%E5%BC%B5

英國第1季經濟成長0.4%，增速高於初值，英國經濟在內需支撐下，已連續成長九季。

華航調整紐澳航線，預計在原先的布里斯本、雪梨之外，又多開放台北—墨爾本直航，並延伸至紐西蘭基督城，而原本的台北—布里斯本航線，也將換為更大型747客機執飛，未來從台灣到澳洲將更舒適、更方便。

資料來源【Nownews】http://www.nownews.com/n/2015/06/25/1728647

華航佈局紐澳航線，除了目前的布里斯本、雪梨以外，將在10月25日開啟台北—墨爾本直航，並延伸至紐西蘭基督城，而原本的台北—布里斯本航線，也將換為更大型747客機執飛。
日前在澳洲旅展（ATE）上，澳洲維多利亞州旅遊部長John Eren曾在記者會上預告，華航將在年底開啟台北—墨爾本直飛航線，雖然華航尚未公布航班訊息，近期旅行業者在訂票系統上，已經看到新增的航班訊息。華航將從10月25日起，每周3班台北直飛墨爾本，並延伸到紐西蘭基督城。加上華航現有每周3班的台北—雪梨—基督城航線，屆時到紐西蘭基督城每周將有6個班次。

資料來源【大紀元】http://www.epochtimes.com/b5/15/6/17/n4459965.htm

一項新的全球指數顯示，儘管悉尼房價一路飆漲，墨爾本房價不斷升溫，但澳洲房價的漲幅相較海外房地產市場來說仍相形見絀。
據domain網站報導，新的全球指數顯示，香港的房價漲幅近乎於澳洲的三倍。
萊坊環球房地產價格指數（Knight Frank Global House Price Index）顯示，至2015年3月之前一年裡，香港房價上漲18.7%，相比之下，2014年澳洲市場6.8%增長率（最新有效數據）還算緩和了。

六月初澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data的數據顯示，部份偏遠地區房產市場開始轉好。房地產市場的蓬勃從省會城市陸續蔓延到中小城市，尤其是沿海區域。雖然與資源行業緊密相連的城鎮仍有成長空間，但最新的CoreLogic RP Data地區報告顯示，沿海住房產市場顯現上升。

資料來源【大紀元】http://www.epochtimes.com/b5/15/6/7/n4452082.htm

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data的數據顯示，部份偏遠地區房產市場開始轉好。房地產市場的蓬勃景象從一些省會城市開始波及到了中小城市，尤其是沿海區域。
據澳洲新聞網報導，雖然與資源行業緊密相連的城鎮仍然低迷，但最新的CoreLogic RP Data地區報告顯示，沿海住房產市場顯現上升。資深研究員庫捨（Cameron Kusher）預計今年會繼續保持好勢頭。他說：「在貸款利率仍然保持低位的情況下，住房的吸引力，特別是在一些較大的沿海地區市場，很可能會在2015年裡繼續呈現進一步的上升。」
截止到今年3月底的一年中，在一些省會城市之外較大的地區，悉尼南部的伊拉瓦拉（Illawarra）的獨立房價值上漲幅度最大，達9.3%，公寓房上漲9.6%。黃金海岸（Gold Coast）的獨立房、陽光海岸（Sunshine Coast）的獨立房和公寓房也有所上升。庫捨稱，這些地區自金融危機以來增加了乏力，很高興看到它們開始好轉。

英國人一直以來都很有自己對國家政策的想法，在經濟政策的有效推動後，整體經濟日漸向上，多數英國人主張繼續留在歐盟內，主要原因仍在於肯定歐盟經濟體對於英國經濟成長有助益。

(photo by vovworld)