2014年底台灣房價遇高點，結束長達十年大多頭，不少專業地產投資人早在前一年陸續出脫台灣房地產，將資產配置到海外房地產，Zan也是其中之一。2014年，Zan透過海外仲介推薦轉進馬來西亞，購買吉隆坡雙子星塔附近的成屋建案，在出租合約即將到期之際，Zan請我幫忙做海外資產體檢服務，是否要繼續持有馬來西亞房地產？

馬來西亞房市的三壞球

我問Zan是什麼原因想出脫吉隆坡房產？他說一來租金報酬率扣掉管理成本，大概只有3-4%，距離當初預設5-6%有一段差距，二來是最近常聽聞馬來西亞房地產有泡沫風險，三來是馬幣近年下跌超過三成，加上台幣不斷強勢，所以興起轉售的念頭。在我看來，馬來西亞房地產確實有三大隱憂：

家戶負債與房地產貸款占比太高

已有包括匯豐銀行在內不少外銀報告，馬來西亞家庭負債占總體GDP將近90%，而房地產貸款則占總貸款26%，這二項指標在全球都是相當高的，對於馬國房地產發展相當不利，表示即使未來美國持續升息，而馬國央行不跟進，民間購屋能力也沒有條件好轉；假若馬國跟著美國升息，家庭貸款償還金額增加，首當其衝受害的肯定是房地產業。

大馬選後，銀行業、房地產業受挫

2013年馬國大選，當時種族分化氣氛來到高點，90%華人及基督教徒聯合起來希望推翻巫統政權，最後出現受爭議的黑箱事件而確定敗選。大選失利，華人勢力衰弱，減低其在馬來西亞經濟的主導力量，以華人為主體的銀行業及房地產業受傷最深，從這二年房地產銷售狀況快速下滑可看出端倪。

馬幣越跌 房價越漲

過去五年，馬幣兌美元最高4.48，最低2.98，劇烈波動曾經來到匯損50%。貨幣代表國民購買力，當貨幣持續大幅貶值，隨之而來的是進來商品大幅漲價（例如，Iphone就大漲30%），造成國民購買力下降。但在馬來西亞房地產市場，卻造就另一番榮景。2013年，馬幣不斷走跌，吉隆坡房價卻不斷上漲，因對外國人來說，持續走低的馬幣，變相對吉隆坡房價打了折扣。2014年3月，大馬政府為了限制外資炒房，調整吉隆坡外國人購屋限制，由50萬馬幣上調至100萬馬幣。但貨幣走貶優勢，擋不住外資持續進場，造就一番榮景（怪相），馬幣越貶，吉隆坡房價越漲，讓吉隆坡房市幾乎成為外資盤，外界紛紛討論「大馬房價是否泡沫化？」的隱憂！

吉隆坡VS馬尼拉 房市超級比一比

從上述分析，可見現在進場吉隆坡房產不見得是好選擇，我建議ZAN及海外投資人比較其他國家市場後再投資，例如菲律賓就是剛起來的市場，2013年受到四大信評組織青睞，紛紛調高為「可投資等級」，開啟了房地產黃金十年大多頭。

分析馬尼拉房市較吉隆坡強勢的原因如下：
1.菲律賓連續六年GDP成長率超過6%
2.人口破億，東協第二大
3.人均GDP正準備突破3000美元，進入內需高速成長期
4.大馬尼拉人口超過1200萬，強勁租屋市場，每年6%租金投報率
5.馬尼拉精華區房價比鄰近國家低，甚至只有台北市三分之一
6.對外國人置產無太多限制
7.政府目前無打房政策

菲國總統大選剛結束，政局穩定，經濟表現名列前茅，中產階級家庭看好在2022年成長一倍，將成為菲律賓房地產最大的成長動能，加上中國，日本不斷加碼投資菲律賓，將成為菲律賓房市發展最有利的後盾。