錢進海外房地產

進場海外新趨勢：投資日本東京不動產趁現在！

這幾年台灣政府持續祭出抑制高房價的政策，買房稅賦大幅增加，反觀海外投資政策卻寬鬆許多，為此國內資金紛紛轉向海外尋找新的投資目標。根據金管會日前發布最新規定，未來壽險業投資海外房地產的風險係數將降低，若再加上銀行承諾海外房貸適用35%風險權數，那相對國內房屋住宅貸款自住型45%風險權數來的低，更不用說與非自住型100%風險權數相比，估計未來投資海外房地產者將逐年增加。

當前民眾投資海外房地產者主要看好泰國房地產、日本東京不動產及柬埔寨自用租用宅等。特別是近期日圓創17年來新低點，除了增加國人前往旅遊、購物的意願外也反映在日本東京不動產房屋的購置。日本內閣日前公布今年首季GDP較去年同期成長了兩到三成，是這一年來最佳的表現：其中第一季針對日本東京不動產房屋的投資金額更高達1.5兆日圓，相較去年同期投資日本東京不動產情形增加了兩成以上，今年民眾對於日本東京不動產投資的相關詢問也愈來愈高。

修改自鉅亨網新聞

東京地價自從 1990 年代日本經濟泡沫破裂後就一蹶不振，但現在由於外國資金流入以及往都市集中的人口數增加，房產分析師因而樂觀預估東京不動產與地價在接下來幾年即將上漲。

根據《CNBC》報導，野村證券房產分析師福島大輔 (Daisuke Fukushima) 認為，雖然日本總人口數可能將開始減少，但東京地區的人口卻是上升的，預測未來幾年受到海外買家的資金湧入以及日本人口往東京不動產集中的驅使，東京地價可望逐漸攀升。

記者林信男／台北報導

受政府打房影響，台灣資金紛紛轉往海外，在日圓貶值效應持續的情況下，赴日本東京房地產者有增無減。加總國內多家房產業者銷售資料可發現，2014年我國投資人購買東京房地產金額，預估2015年可持續成長。

日本信義房屋年度業績統計顯示，2014全年總銷金額為296.7億日圓(約新台幣80億元)，成交件數為430件，平均每天成交1.17件，維持「天天都有成交」的熱絡景象。

受政府打房影響，台灣資金紛紛轉往海外，在日圓貶值效應持續的情況下，投資日本東京不動產的海外投資者有增無減。加總國內多家房產業者銷售資料可發現，2014年我國投資人投資日本東京不動產金額，約新台幣143.2億元，預估2015年可持續成長。
日本信義房屋年度業績統計顯示，日本東京不動產2014全年總銷金額為296.7億日圓(約新台幣80億元)，成交件數為430件，平均每天成交1.17件，日本東京不動產維持「天天都有成交」的熱絡景象。

日圓貶值效應持續，台灣赴日本買房人數不斷增加，台灣房屋自2014年6月開始銷售東京不動產(新成屋)，2014總銷金額226億日圓(約新台幣60億元)，成交總件數320件，盼東京不動產2015年可倍數成長。
全國不動產自2014年10月開始銷售東京不動產，2014總銷金額為12億日圓(約新台幣3.2億元)，成交總件數32件。

自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動日本東京不動產復甦跡象，也吸引外資大量到日本買房。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在台北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本買房的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置東京不動產約八百萬日圓、僅有五坪，且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後，仍有六萬四千日圓的租金收益（折合台幣約一萬七千元），算算一年竟有超過八％的租金報酬率，對陳先生來說，是相當划算的投資。

根據城市土地學會（ULI）和PwC共同調查的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告 (以下稱「2015年趨勢報告」)，2015年亞太地區房地產市場基本面可望保持一定水準的成長，亞太地區一、二線城市的不動產投資仍將保有競爭利基。

2015年趨勢報告提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。主要調查對象包括385位國際知名的房地產專業人士，其中包括投資者，地產開發商，物業公司，貸款機構，經紀商及顧問等專業人士，其中也包括了台灣專業投資人的意見。

報告指出，在全球各地央行貨幣寬鬆政策持續，亞太地區房地產市場仍有足夠資金動能；但在不動產市場價格持續走揚的請況下，勢將降低整體不動產的投資報酬率。就現階段而言，雖然市場預期美國將升息，但部分資金仍將持續投入亞太地區不動產市場，會讓亞太地區不動產市場的價格獲得支撐。然而，由於市場上鑽石級不動產投資標的稀少，將導致2015年亞洲地區之不動產交易量較2014年降低。儘管如此，受訪的專業不動產投資經理人仍對2015年亞太地區不動產市場給予正向評價。

本調查之台灣區負責人資誠聯合會計師事務所金融服務業召集人吳偉臺指出，雖然近幾年亞太地區各主要城市的不動產價值各有不同程度的成長，但依2015年趨勢報告所彙整的資訊，受訪的專業不動產投資經理人仍對亞太地區不動產投資市場前景保持樂觀。

日圓近來貶值，已是歷年來的低點期，加上國內房市冷清，不少投資人轉向日本發展。安培勝選後，日本房地產似乎顯得更加火熱，尤其吸引了鄰近的香港、台灣、中國投資客大量湧入。然而，隨著日本的人口銳減，新建案仍持續推行，導致空屋率逐年攀升，日本房地產，現在真的是進場的好時機嗎？

根據日本媒體報導，截至今年7月底，日本共有820萬間閒置空屋，比5年前多了63萬戶，空屋率達13.5%，創下史上新高。另一方面，日本的人口已在2008年達到高峰，生育率驟降，加上嚴格限制移民，使得人口驟減，空屋率將持續增加。

然而，日本的少子化與高空屋率，仍擋不了新建案不斷的興起。即使日本房價下跌，當地人仍不買房，不過，近來卻仍有大量的國外投資客湧入；尤其東京不動產的豪宅區，獲得不少香港、台灣、大陸投資人的青睞，買氣搶搶滾。

社團法人全日本不動產協會理事長谷川悠介，在接受草根影響力新視野記者訪問時表示，日本房地產因為空屋率過高，供過於求的情形嚴重，因此不管是買房或是租屋，民眾大多會選擇新房子，以致於老舊的房子不斷增加，這也是主要的空屋來源。此外，因為少子化的關係，家庭、人口結構的改變，讓住屋需求也跟著改變；因此，經過一段時間後，可能舊房就不符合需求了，而新蓋的房子，在格局、坪數大小、機能上，往往較能符合現在的需求。